Bewertung von Immobilien im Zugewinnausgleich – Der BGH konkretisiert die Regeln dafür

Muss bei einer Scheidung der Zugewinn ausgeglichen werden, löst die Bewertung einer Immobilie häufig Streit zwischen den Parteien aus. Zu den für eine solche Bewertung geltenden Regeln hat der BGH jetzt näher Stellung genommen.

In seinem Urteil XII ZR 170/09 vom 17.11.2010 hat er festgehalten, dass es Aufgabe des Richters ist, den Bewertungsmaßstab zu bestimmen. Letztlich handelt es sich um eine Schätzung nach § 287 ZPO, deren Grundlagen der Richter in nachprüfbarer Weise anzugeben hat. Erholt er beispielsweise ein Gutachten, das sich – wie häufig – bei der Ermittlung des Grundstückswerts auf eine Mischung zwischen Ertragswert- und Sachwertverfahren stützt, dann muss er im Urteil nachvollziehbar angeben, wie die Schätzung des Sachverständigen zustande gekommen ist und in wieweit sich das Gericht darauf stützt.

Nicht immer ist der Marktwert einer Immobilie der Wert, der im Zugewinnausgleich tatsächlich zugrunde zu legen ist. Leidet der Markt im Moment unter einer „Preisdelle“, deren Ende jedoch absehbar ist, kann im Zugewinnausgleich ein höherer Wert zugrunde gelegt werden.

Das gilt allerdings nicht, wenn gerade wegen des Zugewinnausgleichs das Anwesen veräußert werden muss. Denn dann wirkt sich die „Preisdelle“ ja im Vermögen der Parteien aus.

Ist eine vermietet Eigentumswohnung Gegenstand der Bewertung, ist Basis für die Wertberechnung nicht die tatsächlich erzielte, sondern die erzielbare Miete. Das gilt auch dann, wenn die tatsächlich erzielte Miete höher ist. Denn die §§ 17, 18 ImmoWertV sprechen ausdrücklich von der „marktüblich erzielbaren“ Miete. Durch kurzfristige Vermietung erzielte Sondervorteile (oder Sondernachteile) bleiben also außer Betracht. Vom so ermittelten Mietwert können dann Ab- und Zuschläge wegen der Lage der Wohnung gemacht werden.

Ein illegaler Dachausbau bleibt beim Ertragswert unberücksichtigt, da nach § 18 Abs. 2 Satz 1 der ImmoWertV Grundlage der Bewertung nur die „ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung“ ist. Wurde also ausgebauter Dachraum als Wohnraum vermietet, der als Wohnraum nicht zugelassen ist, bleibt dieser zusätzlich erzielte Mietzins als „unzulässige Nutzung“ außer Betracht.

Möglicherweise kommt allerdings wegen des illegalen Dachausbaus eine geringfügig Anhebung des Sachwertes in Betracht.

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